CoreCivic - Ein sicherer Häfn?
letzte Änderung: 25.05.2020
Häfn - österreichischer Ausdruck in Gaunersprache für Gefängnis
Kurzportrait
CoreCivic hat sich auf Immobilien für Regierungen spezialisiert. Oftmals als Gefängnis-REIT bezeichnet, trifft diese Beschreibung den Inhalt des Kerngeschäftes: Gefängnisse, Wiedereingliederungszentren und Auffangstationen für Immigranten.
Geschichte
Das Unternehmen wurde bereits 1983 unter dem Namen Corrections Corporation of America (CCA) gegründet. Erst 2016 erfolgte die Umbenennung in CoreCivic. Gegründet wurde in Nashville Tennessee durch Thomas W. Beasley, Dr. Robert Crants und T. Don Hutto. Sie hatten langjährige Erfahrungen im Gefängnissektor und gute Kontakte zu den entsprechenden Regierungsstellen. Der Plan war, ein Joint Venture mit dem "Federal Bureau of Prisons and Immigration and Naturalization Service" zu gründen, um illegale Einwanderer zu inhaftieren.
Bereits kurz nach der Gründung wurde der erste Vertrag mit dem US-Justizministerium abgeschlossen. Die Unterzeichnung für den Plan, Bau und Betrieb eines sicheren Gefängnisses war gleichzeitig der Beginn der privaten Gefängnisindustrie in den USA.
Der Druck am Anfang war sehr hoch, denn sie hatten genau 90 Tage Zeit, um das erste Gefängnis bereitzustellen. Kurzerhand flogen Beasley und Hutto nach Houston und kauften das Olympic Motel, welches dann nach kurzer Umbauphase dann für einige Zeit zu einem Gefängnis wurde. Bereits Ende Januar 1984 wurden die ersten "undokumentierten Ausländer" inhaftiert.
Schnell kam es dann 1984 zu einer weiteren Einrichtung in Houston, dem "Houston Detention Center". Im selben Jahr übernahme CCA die Jugendhaftanstalt "Tall Trees" und baute kurz darauf eigene Jugendstrafeinrichtungen.
In den späten 1980iger Jahren wurde versucht das Geschäft auf Europa auszuweiten, was aber nicht erfolgreich war. Erst in den 1990igern kam es zu einer Expansion nach Großbritannien.
Ganz unumstritten war die Geschichte von CoreCivic nicht und so kam es immer mal wieder zu Klagen. So wurde z.B. 2010 eine Klage der Amerikanischen Bürgerrechtsbewegung im Namen der Gefangenen eingereicht. Grund der Klage war die hohe Gewalttätigkeit in den Gefängnissen wegen zu wenig Aufsichtspersonal. Wegen derselben Vorwürfe untersuchte das FBI 2014 die Vorgänge bei CCA. Ebenfalls für Diskussionen sorgte die Beauftragung im Wert von 1 Mrd. Dollar durch die Regierung unter Obama ohne öffentliche Ausschreibung.
Kennzahlen
Einnahmen
Seit je her sind die Einnahmen von CoreCivic größeren Schwankungen unterlegen. 2019 war nach 2014 das erste Jahr, in dem die Einnahmen gesteigert werden konnten. Treiber der Steigerung ist hierbei die verstärkte Ausrichtung auf Einrichtungen für illegale Einwanderer. So wurden 2019 354,4 Mio. USD eingenommen gegenüber 322,8 Mio. USD im Jahr 2018
Geschäftsmodel
Betrachten wir den Sektor der Gefängnis-REITs etwas allgemeiner, um das Geschäftsmodell dahinter besser zu verstehen: Die USA hat mit 2 Millionen Insassen die wohl größte Gefangenenanzahl der Welt. Dieser Wert hat sich seit den 70iger Jahren vervierfacht. Wenn man dies Weltweit betrachtet, so hat die USA ein Viertel aller Gefangenen in ihren Gefängnissen beherbergt. Und das trotz des Umstandes, dass die Anzahl seit 2009 um ca. 10% gesunken ist.
Von diesen ca. 2 Millionen Insassen sitzen ca. 5% in privaten Gefängnissen. Der Markt teilt sich hier auf zwischen CoreCivic und der Geo Group. Insgesamt besitzt und betreibt das Unternehmen 122 Einrichtungen.
Wie oben beschrieben, hat die gesunkene Insassenzahl mehr oder weniger direkten Einfluss auf die Einnahmen der REITs. Keine Gefangenen, keine Mieteinnahmen. Politische Einflüsse spielen eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Aktienkurses. So wurde 2016 erwartet, dass Hillary Clinton die Wahl gewinnt. Entsprechend ist der Kurs der Aktie damals von 25 auf 10 USD gesunken. Gewonnen hat bekanntlich ein anderer, was den Kurs schnell wieder auf neue Höchststände geschickt hat. Das war aber nicht von langer Dauer. Während Trumps Regierungszeit hat sich der Kurs (auch ohne COVID-19-Krise) defacto halbiert. Ich erwarte, dass die hohe Volatilität der letzten Wochen noch eine ganze Zeit anhalten wird und erst nach der nächsten Wahl klarer ist, wie sich das Geschäft weiter entwickelt.
Auch wenn private Gefängnisse sicher eines der Wahlthemen sein wird, denke ich nicht, dass das Geschäftsmodell grundsätzlich gefährdet ist. Zu groß wäre der finanzielle Aufwand für den Steuerzahler, um mal eben schnell 122 Einrichtungen zu übernehmen oder gar neu zu bauen. Selbst wenn durch eine neue Regierung beschlossen werden sollte, dass die Leistungen für CoreCivic kürzen, werden die bestehenden Verträge eingehalten werden und es wird Jahre dauern, bis "Betten" abgebaut werden können. Derzeit herrscht eher ein Mangel an Einrichtungen, da die meisten Bundesstaaten ihre eigenen zu 100% ausgelastet hat. Derzeit nutzen 27 Bundesstaaten die Dienste von privaten Gefängnisbetreibern.
Aus meiner Sicht könnte das Worst-Case-Szenario so aussehen: Die REITs werden zu reinen Besitzern der Gefängnis-Immobilien "degradiert" und die Regierung übernimmt selbst den Betrieb. Das würde sich sehr schlecht auf die Ergebnisse auswirken und die Frage ist, wieviel die Regierung für die Miete zahlen würde. Schließlich sind diese Einrichtungen nur sehr schwer umzuwidmen und es wird keinen Wettbewerb geben.
Von vielen Kritikern wird immer wieder behauptet, dass die private Unternehmen die Gefängnisse zu Industrieunternehmen mit schlechten Bedingungen für die Gefangenen machen würde. Bisher konnten dafür aber keine stichhaltigen Beweise geliefert werden. Offensichtlich gibt es keinen Unterschied bei den Gewalt- und Rückfallquoten oder verstärkte Kriminalität unter den Gefangenen.
Anders ist die Lage für die Mitarbeiter: Nachdem die Kosten zwischen 5-15% niedriger gegenüber staatlichen Einrichtungen sind, nehme ich an, dass da vor allem am Personal gespart wird. CoreCivic bemüht sich zumindest immer wieder, die Gehaltssituation der Mitarbeiter aufzubessern und verlautbart das auch regelmäßig.
Dividende: 16% (24.05.2020)
Für Dividendenjäger war CoreCivic lange Zeit kein gutes Investment. Immer wieder gab es über lange Zeiträume gar keine Dividende. So wurde von 2005 bis 2012 gar keine Dividende bezahlt. Es muss jedoch dabei beachtet werden, dass sie erst 2013 zu einem REIT gewandelt wurden. Seitdem ist die Dividende zumindest regelmäßig und halbwegs stabil ausgezahlt worden. Auch erwarte ich Kürzungen durch die Auswirkungen der Corona-Krise. Die Kosten für den Schutz von Personal und Insassen ist ziemlich hoch. Weiterhin gab es einen deutlichen Rückgang von illegalen Einwanderern während der letzten Wochen, was zu weniger Einnahmen führt. Dennoch denke ich, dass sich das nicht als dauerhafte Entwicklung ausnimmt. Nichtsdestotrotz ist auf lange Sicht die Dividende als nicht gegeben anzusehen. Wie oben schon erwähnt, können auch Änderungen in der politischen Landschaft zu langfristigen Problemen führen.
Anlagen und Schulden
Gerade in den letzten Monaten hat CoreCivic angekündigt verstärkt in das eigene Portfolio zu investieren und einige Einrichtungen aufzukaufen. In Detroit wurde ein neues Gebäude aufgekauft mit insgesamt etwas mehr als 3.400 qm gekauft und zu 100% an das Michigan Department of Technology bis Juni 2028 vermietet (inkl. Verlängerungs-Option für weitere 6 Jahre)
Das führt natürlich auch automatisch zu höheren Schulden. So wurden in den letzten 2 Jahren 600 Mio. USD zusätzlich aufgenommen und der Schuldenstand wuchs auf insgesamt 2,4 Mrd. USD. Das entspricht 63,6% des gesamten Immobilienwertes.
Das gesamte Portfolio gliedert sich wie folgt:
- 50 Haft- und Strafvollzugsanstalten
- 29 Wiedereingliederungseinrichtungen
- 28 sonstige Immobilien - vermietet an Dritte und Regierungseinrichtungen
REIT-Faktor und Fazit
Mit einem eher schwachen REIT-Faktor von 50% liegt CoreCivic eher im unteren Bereich der REITs. Unstetig gezahlte Dividenden, schwankende Einnahmen, relativ hoher Verschuldungsgrad bieten sich nicht gerade für den potentiellen Investor an. Die Dividende von 16% ist natürlich anziehend für viele. Aber wie immer gilt hier zu beachten, dass eine hohe Dividende meist kein Kaufsignal ist. Historisch gesehen haben Gefängnisreits schon immer eine hohe Rendite vorzuweisen (ca. 10% im Schnitt), aber Corona hat auch hier seine Spuren hinterlassen. Die Krise hinterlässt auch ihre Spuren bei den gestiegenen Kosten und sinkende Gefangenenzahlen sorgen für Druck bei der Dividende. Hier droht kurzfristig die Gefahr der Senkung.
Gewisse Unsicherheiten bietet auch die politische Lage im Wahljahr. Auch wenn es zu Änderungen kommen sollte, würde dies aus meiner Sicht keine unmittelbaren Auswirkungen haben, da langfristige Verträge bestehen. Für die Zukunft könnte das aber den Druck auf der Einnahmenseite erhöhen.
Ich persönlich halte keine Position in CoreCivic und werde das auch in der nächsten Zukunft ändern. Die Risiken überwiegen für mich, die Chance auf einen Rebound.