Omega Healthcare Investors (OHI)
letzte Änderung: 08.06.2020
Wenn von Healthcare REITs die Rede ist, dann fällt schnell der Name Omega Healthcare. 8% Dividenden-Rendite locken dann doch ziemlich stark. Also ein guter Zeitpunkt mal einen genaueren Blick auf einen der Lieblings-REITs der Dividendenjäger zu werfen.
Omega Healthcare Investors fokussiert sich auf die Finanzierung von Krankenpflege-Einrichtungen (Langzeitpflege) in den USA, aber auch zu einem kleineren Teil in Großbritannien. Sie bauen die Einrichtungen, aber im Gegensatz zu anderen Wettbewerbern, betreiben sie diese nicht selbst, sondern vermieten sie an andere Betreiber.
Neben den Pflegeeinrichtungen verfügt OHI auch über ein Portfolio an Senioren-Wohnungen, welche aber nur einen geringen Prozentsatz des Gesamtportfolios ausmachen.
Ähnlich wie andere REITs konzentriert man sich auf sogenannte Triple-Net-Mietverträge. Für alle, die mit dem Begriff noch nichts anfangen können, hier eine kurze Erklärung:
"Die Bezeichnung Triple – Net – Miete kann man in der Geschäftsraummiete finden. Sie bedeutet eine dreifache Nettomiete und liegt vor, wenn der Mieter neben Steuern und Abgaben, Kosten der Versicherung und den Betriebskosten auch die Kosten für Instandhaltung/ Instandsetzung an Dach und Fach trägt."
Quelle: https://immothek24.com
Aus meiner Sicht sind diese Art von Verträgen ideal für REITs, da dadurch viele Risiken auf den Mieter abgewälzt werden. Auch sind die Schwankungen der Einnahmen dadurch deutlich geringer, da zum Beispiel keine unerwarteten Reparaturen auf den Vermieter zukommen.
Peer-Analyse
Übersicht Mitbewerber
| Symbol | Name | Marktkapitalisierung |
|---|---|---|
| WELL | Welltower Inc | 25.72 |
| HCP | Healthpeak Properties, Inc | 18.14 |
| VTR | Ventas, Inc | 16.14 |
| MPW | Medical Properties Trust, Inc | 10.59 |
| OHI | Omega Healthcare Investors, Inc | 7.78 |
| HTA | Healthcare Trust of America, Inc | 6.01 |
| HR | Healthcare Realty Trust Incorporated | 4.27 |
| DOC | Physicians Realty Trust | 3.68 |
| SBRA | Sabra Health Care REIT, Inc | 3.41 |
| NHI | National Health Investors, Inc | 2.91 |
| LTC | LTC Properties, Inc | 1.66 |
| UHT | Universal Health Realty Income Trust | 1.40 |
| CHCT | Community Healthcare Trust Incorporated | 0.92 |
| GMRE | Global Medical REIT Inc | 0.54 |
| SNR | New Senior Investment Group Inc | 0.31 |
| MRT | MedEquities Realty Trust, Inc | 0.00 |
Marktkapitalisierung
Die Anzahl der Mitbewerber ist recht groß. Marktbeherrschend ist hier Welltower, die deutlich mehr als den 3-fachen Wert von OHI an der Börse aufweisen können. Mit 7.78 Mrd. USD ist aber auch OHI bei Weitem kein kleiner Player und befindet sich auf Platz 5 der REIT-Faktor gelisteten Healthcare-REITs.
Dividenden-Rendite
Die aktuelle Dividenden-Rendite von 8% ist dagegen die höchste im Vergleich zu allen anderen Peers. Die nach Marktkapitalisierung größten zwei Welltower und Healthpeak Properties können hier "nur" 4,16% bzw. 4,39% aktuell ausweisen. Wie immer gilt es bei hohen Dividendenrenditen zu hinterfragen, was da die Gründe sein könnten, was wir im nächsten Abschnitt tun.
Kennzahlen
Einkünfte (Cash from Operations)
Auf der Einnahmenseite kann man sehr gut erkennen, dass es seit dem Peak 2016 eher schwierig war. Erst 2019 konnte der Trend umgekehrt werden und man wuchs wieder leicht. Ein bisschen verwundert hat mich die Ankündigung eines Aktienrückkaufprogramms in Höhe von 200 Mio USD.
Eine genauere Betrachtung der Einnahmensituation erfolgt weiter unten im Abschnitt "Kunden".
Dividenden
Der Kursverlauf von Omega Healthcare Investors hat in diesem Jahr, bedingt durch den allgemeinen Absturz der Aktienmärkte im Zuge des COVID-19-Ausverkaufs, bereits heftige Ausschläge hinter sich. Aber auch vorher war die Schwankungsbreite bei OHI enorm. Von 3% bis 10% Rendite war in den Jahren 2018 und 2019 alles dabei.
Erfreulich ist die Stabilität der Dividende. Seit der Umfirmierung zum REIT im Jahr 2003, sind die Dividenden Regelmäßig gestiegen, wenn auch im Jahr 2019 nur noch um 0,01 USD.
Quelle: www.aktienfinder.de
Die Ausschüttungsrate lag in den letzten beiden Jahren bei fast 90%. Wenn OHI die Dividende halten wollen, dann darf nicht viel dazwischen kommen. Der Ausfall eines Top-Mieters könnte ausreichen, um die Ausschüttungsrate auf über 100% steigen zu lassen. Fraglich ist hierbei auch, was die finalen Auswirkungen der COVID-19-Krise sein werden.
Quelle: Omega Healthcare Investors - 2020 May Investor Presentation
Viele Investoren verweisen hier auf die vergangenen Jahre, die wirklich einen starken Eindruck hinterlassen haben. Ich persönlich sehe das etwas skeptisch und bin gespannt, ob wir nicht doch noch eine kleine Senkung der Dividenden in 2020 sehen werden. OHI hätte zwar die Mittel, auch die Dividende aus der eigenen Tasche zu zahlen, jedoch ist das angesichts der sinkenden Margen bei den Kunden, keine langfristig nachhaltige Strategie.
Anlagen vs. Schulden
Derzeit hat OHI ein Portfolio von 960 Immobilien in 40 US-Staaten und in Großbritannien (57 Immobilien). Die Investitionen im Jahr 2019 waren mit fast 1,7 Mrd. USD wirklich sehr hoch. Allerdings handelt es sich dabei nicht um ein organisches Wachstum, sondern es wurden Unternehmen aufgekauft und eingegliedert. So wurden zum Beispiel erst kürzlich $735 Mio. in die Encore Akquisition gesteckt und weitere $93 Mio. in ein Joint Venture mit Healthpeak in Großbritannien.
Für die nächsten Jahre sieht es auf der Schuldenseite noch recht entspannt aus. 2020 und 2021 sind nur wenige Kredite fällig. Spannender sieht es da schon 2022 aus, da dort ein auch im Mai diesen Jahres kurzfristig gezogener Teil des revolvierenden Kredites in Höhe von 616 Mio. USD fällig wird. Ich gehe davon aus, dass OHI keine Probleme haben wird, gute Konditionen für eine Verlängerung des revolvierenden Kredites zu bekommen.
Quelle: Omega Healthcare Investors - 2020 May Investor Presentation
Kunden
Da OHI nicht selbst die Pflegeeinrichtungen betreibt, werfen wir noch kurz einen Blick auf die Kunden. Derzeit sind 70 verschiedene Betreiber Mieter von Omega Einrichtungen. Die größten sind:
| Mieter | Mieteinnahmen in Mio | Anteil | Immobilien |
|---|---|---|---|
| Ciena | 95,55 | 10,2% | 69 |
| Consulate | 86,20 | 9,2% | 82 |
| Genesis | 63,44 | 6,8% | 56 |
| CommuniCare | 61,50 | 6,6% | 43 |
| Maplewood | 56,50 | 6,0% | 15 |
| Signature | 52,89 | 5,7% | 58 |
| Saber | 47,07 | 5,0% | 47 |
| HHC | 36,66 | 3,9% | 44 |
| Guardian | 35,62 | 3,8% | 35 |
| Airamid | 28,63 | 3,1% | 33 |
| Andere Betreiber | 370,13 | 39,7% | 483 |
Mit 70 verschiedenen Mietern ist man breit aufgestellt und hat das Risiko gut gestreut. Jedoch haben es die Betreiber der Pflegebranche in den vergangenen Jahren auch nicht leicht gehabt. Die staatlichen Erstattungen für die Behandlungen sind deutlich zurückgegangen, was die Gewinne hat deutlich schrumpfen lassen.
Werfen wir zum besseren Verständnis einen Blick auf die Zahlen von Genesis Healthcare (GEN), dem drittgrößten Mieter:
| 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gesamteinnahmen | 4,64 | 4,69 | 5,52 | 5,62 | 5,37 | 4,98 | 4,57 |
| EBIT | 0,261 | 0,204 | 0,306 | 0,254 | 0,091 | 0,209 | 0,051 |
Hier sieht man klar, dass die Ergebnisse seit 2016 klar rückgängig sind. Da ist die Frage, wie lange sie mit jährlich steigenden Mieten leben können.
REIT-Faktor und Fazit
Mit einem REIT-Faktor von 54% liegt Omega Healthcare Investors eher im unteren Mittelfeld. Die sinkenden Einnahmen tragen da ihren Teil dazu bei. Aber auch auf der Kundenseite ist nicht alles so rosig, wie man es sich wünschen würde. Durch größere Zukäufe konnten 2019 wieder die Einnahmen gesteigert werden, jedoch hat man dafür auch weitere Schulden aufgebaut.
Die Dividende ist aus meiner Sicht nicht 100% sicher. Zu hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Einnahmen-Einbußen bei den Mieten kommen wird. Mit einem Aktien-Rückkaufprogramm wird versucht, das Problem zu mindern und sie können auch eine Weile mit >100% Ausschüttungsquote zurecht kommen, aber große Steigerungen der Dividende, wie in der Vergangenheit, dürften so schnell nicht wieder zu erwarten sein.
Wer in der Schwächephase im März bei Preisen von teilweise unter 14 USD zugegriffen hat, der hat sicher keinen Fehler begangen. Da heißt es einfach halten und Dividenden kassieren. Für mich ist der Wert jetzt schon wieder zu teuer. Bei Kursen von unter 30 USD würde ich eventuell überlegen eine Position aufzubauen.
Warum Omega in der Vergangenheit ein so beliebtes Investment in den deutschen Portfolios war, ist klar der gut steigenden Dividendenrendite geschuldet. Die Zeiten der permanenten starken Steigerungen von mehr als 9% pro Jahr sind definitiv vorbei.