Alexandria Real Estate Equities

Kurzportrait

Alexandria Real Estate Equities investiert hauptsächlich in Immobilien für Life Science und Technologie und ist gleichzeitig der größte REIT in diesem Sektor. Dazu gehören Büro- als auch Laborgebäude. ARE war bei ihrer Gründung der Pionier unter den REITs in diesem Geschäftszweig.

Während COVID-19 einen großen (negativen) Einfluss auf viele REITs hat, gilt dies offensichtlich nicht für REITs im Life Science Bereich. Mitte Juli hat ARE neue Aktien im Wert von 1,1 Milliarden Dollar an den Investor gebracht und sie hätten noch deutlich mehr verkaufen können, denn das Angebot war stark überzeichnet. Offensichtlich will jeder bei der BioTech-Party in diesem Jahr dabei sein.

Im deutschsprachigen Raum ist Alexandria Real Estate aber nur wenigen Leuten ein Begriff. Grund genug wieder einmal für mich, einen genaueren Blick darauf zu werfen.

Geschichte

Gegründet wurde Alexandria 1993. Sie bezeichnen sich selber rückblickend als Garagen-Startup. Angesichts der initialen Ausstattung von 5 Millionen US-Dollar durch die Gründer, ist das eher eine amerikanische Geschichte.

Der Name der Gesellschaft wurde der ägyptischen Stadt Alexandria entliehen. Die antike Hauptstadt der Wissenschaft, mit ihrem bekannten Leuchtturm, erinnert noch heute an die wissenschaftlichen Meisterleistungen der damaligen Zeit.

Richtig los, ging es dann 1994 als die ersten Gebäude in San Diego gekauft wurden. Schon zwei Jahre später expandierte ARE dann nach Seattle und Washington. Ab 1997 wurden sie an der New York Sock Exchange gelistet. Beim Börsengang konnten 155 Millionen USD erzielt werden, welche das Wachstum entsprechend beschleunigten. 20 Jahre später hatte Alexandria den Sprung in den S&P 500 Index geschafft.

In einem Interview hat einer der Gründer - Joel S. Marcus - eine Annekdote aus den Gründungsjahren erzählt. Auf der Suche nach Investoren musste er sich mit den Risiken des Geschäftes auseinandersetzen. Biotech-Unternehmen sind gerade in den Anfangsjahren sehr riskante Mieter. Es dauert Jahre bis ein Medikament oder eine Behandlungsmethode entwickelt, getestet und von den Behörden freigegeben ist. Und jederzeit kann ein anderes Unternehmen schneller in der Entwicklung sein. All das kann potentiell Ärger bedeuten.

Einer der ersten Investoren war nun Joseph Flom, der ihm sagte: "Entweder mache ich das Investment mit Ihnen oder ich spende es. So oder so, ich erwarte nichts zurück."

Rückwirkend betrachtet, dürfte sich das Investment aber für (den mittlerweile verstorbenen) Herrn Flom und seine Nachfahren ausgezahlt haben.

Marktumfeld

Alexandria Real Estate wird unter den Office REITs gelistet. Die aktuelle Marktkapitalisierung beträgt derzeit 21.27 Mrd. USD. Zu den direkten Konkurrenten zählen Firmen wie:

• Boston Properties (14,09 Mrd.)
• Hudson Pacific Properties (3,58 Mrd.)
• Douglas Emmett (5,03 Mrd.)

Grundsätzlich sind Office-REITs nicht die top Performer der letzten Jahre gewesen. ARE hat sich hier aber seit langer Zeit an der Spitze festgesetzt und glänzt mit einem REIT-Faktor von 70 als führend in dieser Branche.

Was ARE besonders interessant macht, ist die Tatsache, dass sie auch in Biotech-Startups investieren. Bereits 1996 hat Joel Marcus "Alexandria Venture Investments" gegründet. Mittlerweile ist das Beteiligungsportfolio 900 Millionen Dollar schwer.

Kennzahlen

Überblick

Kennzahl	Wert in USD pro Aktie
FFO	5,78
Dividende	4,24
Dividendenrendite	2,52 %
Ausschüttungsquote auf FFO	73,35 %

Einkünfte

Die Einnahmen sind seit Beginn des Jahrtausends der Traum eines jeden Anlegers. Die Steigerung gerade in den letzten 2-3 Jahren sind enorm.

Gestern nach Börsenschluss hat ARE die Quartalszahlen präsentiert. Die Einnahmen konnten von Q2 2019 auf Q2 2020 um 17% gesteigert werden. Der Gewinn stieg um 18%. Alles in allem sehr gute Zahlen. Trotzdem gibt es nachbörslich einen kleinen Abschlag, weil sich die Analysten noch ein klein wenig mehr erhofft hatten.

Kunden

Wer sind eigentlich die Kunden? Dazu gehören viele namhafte Firmen wie:

• Bristol-Myers Squibb Company
• Takeda Pharmaceutical Company
• Facebook
• Illumina
• Eli Lilly
• Sanofi
• Novartis
• Uber
• Merck
• Moderna
• Roche
• Pfizer
• Amgen
• und viele mehr

Die durchschnittliche Vertragsdauer der Top-20 Kunden, beträgt derzeit 11,6 Jahre. Die Mieten der Top-20 machen 41% des Umsatzes aus. Über die letzten 10 jahre betrug die Auslastung der Immobilien 96%. Das ist jetzt nicht "best in class", aber für diesen Sektor ein sehr guter Wert.

ARE verweist mit Stolz in ihrem Prospekt auf die Erfolge der vergangenen Jahre.

Immobilien und Verschuldung

Den größten Teil ihrer Immobilien hat Alexandria in sogenannten Class A Locations wie:

• Großraum Boston
• San Francisco
• San Diego
• New York City
• Seattle

Der Wert der Immobilien beträgt mittlerweile mehr als 18 Mrd. USD. Mit dem Anstieg der Immobilienwerte steigt üblicherweise auch die Schuldenlast. So auch bei Alexandria. Die Schulden sind aber mit 8 Mrd. in einem guten Verhältnis zum Wert der Anlagen.

Alexandria konzentriert sich komplett auf den nordamerikanischen Markt. Ende 2019 waren 291 Standorte in den Büchern mit ca. 2,5 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche. Auf den Quadratmeter heruntergerechnet, ergibt sich ein Mietpreis von rund 45,80 $/qm im Monat. Laborgebäude sind üblicherweise nicht billig in der Entstehung und Betrieb, somit ist dieser Preis sicher nicht zu hoch angesetzt. Man denke nur an Klimatisierung, Lüftungen, Brandschutz, Überwachung und vieles mehr, was da den Preis schnell nach oben treibt.

Hier noch ein Blick auf die Auslastung der einzelnen Locations aus dem letzten Jahresbericht:

ARE setzt stark auf die Entwicklung von Clustern und entwickeln rund um Amerikas Spitzenforschungsuniversität ebensolche. Hier verbinden sie Unternehmen und Institutionen, was die Innovationskraft und Produktivität antreibt. Durch Start-up Funding fördern sie die Gründung von Unternehmen und dadurch wachsen die Cluster organisch.

Verschuldung

Wie sieht es jetzt aber mit der Verschuldung konkret aus? Bis 2023 werden gar keine Kredite fällig. Die durchschnittliche Dauer bis zur Fälligkeit beträgt 9,9 Jahre. Der Verschuldungsgrad für einen REIT ist mit 44,6% eher moderat. Zum Vergleich:

• Omega Healthcare: 58%
• Welltower: 47%
• Boston Properties: 61%

Dividenden

Die Wirtschaftskrise im Jahr 2008 hat damals deutliche Spuren bei ARE hinterlassen. Die Dividende wurde von 3,18 USD in 2008 auf 1,50 USD im Jahr 2010 gekürzt. Danach wurde die Dividende jährlich gesteigert mit fast 7% Wachstum über die letzten 5 Jahre. Somit erhielt man 2019 4,24 USD pro Aktie.

Auch für das zweite Quartal 2020 wurde die Dividende erhöht. Für die Zukunft sehe ich kein Problem auf die Investoren zukommen. Die Ausschüttungsquote auf den FFO liegt gerade einmal bei 73%. Da hat man anscheinend aus früheren Jahren gelernt. Nachdem auch in diesen schwierigen Zeiten neue Aktien Alexandria aus den Händen gerissen wurde, gehe ich davon aus, dass die Wachstumsstory noch eine Weile anhalten wird und trotz der Verwässerung es sich auf Dauer weiterhin positiv auf die Dividenden auswirken wird.

REIT-Faktor und Fazit

Wie schon weiter oben geschrieben, ist ein REIT-Faktor von 70 ein sehr guter Wert. Während der letzten Finanzkrise konnten die Einnahmen und Dividenden nicht stabil gehalten werden. Das sieht mit der COVID-19 Krise aber jetzt komplett anders aus. Da profitiert man sicherlich vom Geschäftsmodell der Kunden, welche gerade jetzt auf Hochtouren arbeiten, um entsprechende Medikamente und Impfstoffe zu entwickeln.

Ein Fazit fällt mir hier etwas schwerer. Auf der einen Seite ist Alexandria sicher ein top REIT: starkes Wachstum, stabile Rendite und guter Ausblick für die kommenden Jahre. Auch COVID-19 scheint keine großen Auswirkungen auf das Geschäft zu haben. Anders als bei herkömmlichen Office-REITs steht hier nicht zu befürchten, dass die Mieter, die Flächen nicht mehr brauchen.

Andererseits hat der Markt das alles bereits mehr als gut eingepreist. Wir befinden uns schon wieder sehr nah an den Höchstkursen. Bei Kursen zwischen 120 und 140 USD würde ich wahrscheinlich einen Kauf in Betracht ziehen.

Ähnlich sehen das auch die Kollegen vom Aktienfinder, wo der Faire Wert irgendwo zwischen 118 und 135 USD liegt:

Quelle: https://www.aktienfinder.de